Bauschaden-Atlas Pegnitz

Welche Bauschäden auftreten, hängt in Pegnitz stark vom Stadtteil ab. Der Grund ist die Bauepoche. Ein Gründerzeit-Altbau versagt an anderen Stellen als eine Siedlung der 1970er Jahre oder ein Neubaugebiet der 1990er. Dieser Atlas fasst zusammen, welche Bausubstanz in welchem Stadtteil von Pegnitz dominiert und welche Schäden dort typischerweise auftreten.

Die Angaben dürfen mit Quellenangabe zitiert werden. Stand: Juli 2026.

Bauepochen und Schäden in Pegnitz im Überblick

Stadtteil	Bauepoche	Bausubstanz	Häufigster Schaden
Altstadt	Planstadt des 14. Jahrhunderts, Bausubstanz des 16. bis 19. Jahrhunderts	Der gesamte erhaltene innere Stadtkern steht als Ensemble unter Denkmalschutz. Die Planstadt wurde von 1347 bis 1355 angelegt, Kaiser Karl IV. verlieh 1355 die Stadtrechte. Prägend sind das mittelalterliche Rathaus von 1347, die Zaussenmühle von 1450 an der Pegnitzquelle und die geschlossene Bebauung entlang der Hauptstraße: verputzte Massivbauten aus Jurakalk- und Dolomit-Bruchstein mit Gewölbekellern, teils mit Fachwerk in den Obergeschossen.	Aufsteigende Feuchte und Salzausblühungen im Innenputz der Erdgeschosse, weil im historischen Kern eine wirksame Horizontalsperre fehlt
Trockau	Herrschaftsbau des 18. Jahrhunderts, Dorfkern des 18. und 19. Jahrhunderts, Wohnbau der Nachkriegszeit	1978 eingemeindet, größerer Ortsteil nordwestlich der Kernstadt. Am westlichen Rand liegt Schloss Bronn, ein Bau des 18. Jahrhunderts mit unregelmäßig viereckigem Grundriss. Der Dorfkern besteht aus Hofstellen und Wohnstallhäusern aus Jurakalk-Bruchstein mit Scheunen, dazu kommt Wohnbebauung der Nachkriegsjahrzehnte. Der Ortsteil gehört zu den Gebieten der städtebaulichen Erneuerung.	Aufsteigende Feuchte und Salzschäden im Bruchsteinmauerwerk der Herrschafts- und Hofbauten ohne funktionierende Abdichtung
Bronn	Ländliche Bausubstanz des 18. und 19. Jahrhunderts, einzelne jüngere Wohnhäuser	1976 eingemeindet. Kleiner, landwirtschaftlich geprägter Ortsteil auf der Albhochfläche. Bestimmend sind Hofstellen mit Wohnstallhäusern aus Kalk-Bruchstein, Scheunen und Stadeln. Der Ortsteil gehört zu den Gebieten der städtebaulichen Erneuerung.	Wasser in Kellern und Nebengebäuden nach Starkregen, weil Oberflächenwasser auf der verkarsteten Hochfläche rasch zusammenläuft und nicht versickert
Buchau	Dorfkern des 18. und 19. Jahrhunderts, Wohnbebauung der Nachkriegszeit	1972 eingemeindet, Ortsteil südwestlich der Kernstadt. Gewachsener Dorfkern mit ehemaligen Hofstellen aus Jurakalk-Bruchstein und Fachwerkscheunen, daran anschließend Ein- und Zweifamilienhäuser der Nachkriegsjahrzehnte. Der Ortsteil gehört zu den Gebieten der städtebaulichen Erneuerung.	Gefachrisse und ausgewaschener Kalkputz an den Fachwerkfassaden der Scheunen und Hofstellen
Horlach	Ländliche Bausubstanz des 18. und 19. Jahrhunderts	Kleiner, landwirtschaftlich geprägter Ortsteil südöstlich der Kernstadt. Bestimmend sind ehemalige Hofstellen mit Wohnstallhäusern, Scheunen und Stadeln aus Kalk-Bruchstein mit hölzernen Dachtragwerken. Der Ortsteil gehört zu den Gebieten der städtebaulichen Erneuerung.	Fäulnis an Sparrenfüßen, Schwellen und Traufbereichen der kaum noch unterhaltenen Wirtschaftsgebäude
Willenreuth	Dörflicher Bestand des 19. Jahrhunderts, Wohnbau der Nachkriegszeit	Ortsteil nordöstlich der Kernstadt auf der Hochfläche. Kleiner gewachsener Kern mit verputzten Bruchsteinbauten und ehemaligen Hofstellen, dazu einzelne Wohnhäuser der Nachkriegsjahrzehnte. Der Ortsteil gehört zu den Gebieten der städtebaulichen Erneuerung.	Schlagregendurchfeuchtung der Wetterseiten in exponierter Höhenlage, in der Folge Putzrisse und Hohlstellen

Die Stadtteile im Einzelnen

Welche Bauschäden sind in Altstadt typisch?

In Altstadt dominiert Der gesamte erhaltene innere Stadtkern steht als Ensemble unter Denkmalschutz. Die Planstadt wurde von 1347 bis 1355 angelegt, Kaiser Karl IV. verlieh 1355 die Stadtrechte. Prägend sind das mittelalterliche Rathaus von 1347, die Zaussenmühle von 1450 an der Pegnitzquelle und die geschlossene Bebauung entlang der Hauptstraße: verputzte Massivbauten aus Jurakalk- und Dolomit-Bruchstein mit Gewölbekellern, teils mit Fachwerk in den Obergeschossen. aus der Zeit Planstadt des 14. Jahrhunderts, Bausubstanz des 16. bis 19. Jahrhunderts. Der häufigste Schaden ist aufsteigende Feuchte und Salzausblühungen im Innenputz der Erdgeschosse, weil im historischen Kern eine wirksame Horizontalsperre fehlt. Diese vier Muster treten dort am häufigsten auf:

Aufsteigende Feuchte und Salzausblühungen im Innenputz der Erdgeschosse, weil im historischen Kern eine wirksame Horizontalsperre fehlt
Feuchte und Schimmel in den Gewölbekellern, weil Karstwasser aus dem verkarsteten Untergrund in Klüften geführt wird und die Querlüftung fehlt
Frostabplatzungen und ausgewaschene Fugen an Kalk- und Dolomitsockeln, verstärkt durch dichte Zementfugen
Tauwasser hinter nachträglicher Innendämmung, weil die Fassaden im denkmalgeschützten Ensemble außen nicht gedämmt werden dürfen

Postleitzahl 91257.

Welche Bauschäden sind in Trockau typisch?

In Trockau dominiert 1978 eingemeindet, größerer Ortsteil nordwestlich der Kernstadt. Am westlichen Rand liegt Schloss Bronn, ein Bau des 18. Jahrhunderts mit unregelmäßig viereckigem Grundriss. Der Dorfkern besteht aus Hofstellen und Wohnstallhäusern aus Jurakalk-Bruchstein mit Scheunen, dazu kommt Wohnbebauung der Nachkriegsjahrzehnte. Der Ortsteil gehört zu den Gebieten der städtebaulichen Erneuerung. aus der Zeit Herrschaftsbau des 18. Jahrhunderts, Dorfkern des 18. und 19. Jahrhunderts, Wohnbau der Nachkriegszeit. Der häufigste Schaden ist aufsteigende Feuchte und Salzschäden im Bruchsteinmauerwerk der Herrschafts- und Hofbauten ohne funktionierende Abdichtung. Diese vier Muster treten dort am häufigsten auf:

Aufsteigende Feuchte und Salzschäden im Bruchsteinmauerwerk der Herrschafts- und Hofbauten ohne funktionierende Abdichtung
Schwellen- und Balkenfäule an den Holzkonstruktionen der Scheunen und Wirtschaftsgebäude
Undichte Dachdeckungen und schadhafte Traufanschlüsse an den kaum noch genutzten Nebengebäuden
Feuchte- und Wärmeschutzmängel bei der Umnutzung landwirtschaftlicher Gebäude zu Wohnraum

Postleitzahl 91257.

Welche Bauschäden sind in Bronn typisch?

In Bronn dominiert 1976 eingemeindet. Kleiner, landwirtschaftlich geprägter Ortsteil auf der Albhochfläche. Bestimmend sind Hofstellen mit Wohnstallhäusern aus Kalk-Bruchstein, Scheunen und Stadeln. Der Ortsteil gehört zu den Gebieten der städtebaulichen Erneuerung. aus der Zeit Ländliche Bausubstanz des 18. und 19. Jahrhunderts, einzelne jüngere Wohnhäuser. Der häufigste Schaden ist wasser in Kellern und Nebengebäuden nach Starkregen, weil Oberflächenwasser auf der verkarsteten Hochfläche rasch zusammenläuft und nicht versickert. Diese vier Muster treten dort am häufigsten auf:

Wasser in Kellern und Nebengebäuden nach Starkregen, weil Oberflächenwasser auf der verkarsteten Hochfläche rasch zusammenläuft und nicht versickert
Befall der ungeheizten Dachstühle von Scheunen und Ställen durch Hausbock und Nagekäfer
Aufsteigende Feuchte und Ausblühungen im Kalk-Bruchsteinmauerwerk der Wohnstallhäuser
Schlagregen- und Frostbelastung der exponierten Bruchsteinbauten mit Putzabplatzungen und ausgewaschenen Fugen

Postleitzahl 91257.

Welche Bauschäden sind in Buchau typisch?

In Buchau dominiert 1972 eingemeindet, Ortsteil südwestlich der Kernstadt. Gewachsener Dorfkern mit ehemaligen Hofstellen aus Jurakalk-Bruchstein und Fachwerkscheunen, daran anschließend Ein- und Zweifamilienhäuser der Nachkriegsjahrzehnte. Der Ortsteil gehört zu den Gebieten der städtebaulichen Erneuerung. aus der Zeit Dorfkern des 18. und 19. Jahrhunderts, Wohnbebauung der Nachkriegszeit. Der häufigste Schaden ist gefachrisse und ausgewaschener Kalkputz an den Fachwerkfassaden der Scheunen und Hofstellen. Diese vier Muster treten dort am häufigsten auf:

Gefachrisse und ausgewaschener Kalkputz an den Fachwerkfassaden der Scheunen und Hofstellen
Fehlende Horizontalsperre in den Bruchsteinsockeln des Ortskerns mit Salzschäden am Innenputz
Setzungsrisse an Anbauten, weil der verkarstete Untergrund kleinräumig unterschiedlich tragfähig ist
Versprödete Bitumenanstriche als einzige Kellerabdichtung der Wohnhäuser aus den 1960er und 1970er Jahren

Postleitzahl 91257.

Welche Bauschäden sind in Horlach typisch?

In Horlach dominiert Kleiner, landwirtschaftlich geprägter Ortsteil südöstlich der Kernstadt. Bestimmend sind ehemalige Hofstellen mit Wohnstallhäusern, Scheunen und Stadeln aus Kalk-Bruchstein mit hölzernen Dachtragwerken. Der Ortsteil gehört zu den Gebieten der städtebaulichen Erneuerung. aus der Zeit Ländliche Bausubstanz des 18. und 19. Jahrhunderts. Der häufigste Schaden ist fäulnis an Sparrenfüßen, Schwellen und Traufbereichen der kaum noch unterhaltenen Wirtschaftsgebäude. Diese vier Muster treten dort am häufigsten auf:

Fäulnis an Sparrenfüßen, Schwellen und Traufbereichen der kaum noch unterhaltenen Wirtschaftsgebäude
Durchfeuchtete Bruchsteinwände in ehemaligen Stallteilen mit früherem Erdanschluss und Salzeintrag aus der früheren Nutzung
Drückendes Hang- und Schichtenwasser an bergseitigen Kellerwänden, weil Drainage und Außenabdichtung fehlen
Feuchte- und Wärmeschutzmängel bei der Umnutzung von Scheunen und Stallgebäuden zu Wohnraum

Postleitzahl 91257.

Welche Bauschäden sind in Willenreuth typisch?

In Willenreuth dominiert Ortsteil nordöstlich der Kernstadt auf der Hochfläche. Kleiner gewachsener Kern mit verputzten Bruchsteinbauten und ehemaligen Hofstellen, dazu einzelne Wohnhäuser der Nachkriegsjahrzehnte. Der Ortsteil gehört zu den Gebieten der städtebaulichen Erneuerung. aus der Zeit Dörflicher Bestand des 19. Jahrhunderts, Wohnbau der Nachkriegszeit. Der häufigste Schaden ist schlagregendurchfeuchtung der Wetterseiten in exponierter Höhenlage, in der Folge Putzrisse und Hohlstellen. Diese vier Muster treten dort am häufigsten auf:

Schlagregendurchfeuchtung der Wetterseiten in exponierter Höhenlage, in der Folge Putzrisse und Hohlstellen
Wasser in Kellern nach Starkregen, weil das Oberflächenwasser auf dem verkarsteten Untergrund schnell abfließt
Aufsteigende Feuchte in den Bruchsteinsockeln der Dorfhäuser ohne wirksame Abdichtung
Wärmebrücken an Betonstürzen, Rollladenkästen und Deckenrändern der Nachkriegsbauten mit Schimmel an den Fensterlaibungen

Postleitzahl 91257.

Was die Bausubstanz von Pegnitz prägt

Der gesamte erhaltene innere Stadtkern steht als Ensemble unter Denkmalschutz. Fassadendämmung ist dort ausgeschlossen, energetische Maßnahmen verlagern sich nach innen und bringen das bekannte Tauwasserrisiko mit sich.
Der Untergrund gehört zum Jura der Fränkischen Alb. Im Stadtgebiet sind 13 Geotope mit Höhlen, Dolomitfelsen und Karsterscheinungen erfasst. Der verkarstete Baugrund führt Wasser in Klüften, ist kleinräumig unterschiedlich tragfähig und begünstigt Setzungen.
Jurakalk und Dolomit sind Baugrund und Baustoff zugleich. Sie reagieren empfindlich auf Salze, Frost und dichte Zementputze, die die Austrocknung des Mauerwerks verhindern.
Bis Ende 1967 war Pegnitz Bergbaustadt, in der Grube Kleiner Johannes wurde Eisenerz gefördert. Dazu kommen der Eisenhammer seit dem 14. Jahrhundert und die Eisengießerei Pegnitzhütte von 1890. Auf und neben alten Betriebs-, Halden- und Stollenflächen sind Setzungen sowie Altlastenverdacht zu berücksichtigen.
Die Pegnitz entspringt in der Kernstadt. In den Quell- und Talbereichen stehen Keller und Bodenplatten unter dauerhaft hoher Bodenfeuchte.

Warum die Bauepoche über die Schäden entscheidet

Jede Bauepoche hat ihre Schwachstellen, und sie wiederholen sich. Fachwerk versagt an der Schwelle, Sandstein sandet ab, Gründerzeitbauten leiden an Holzbalkenköpfen und aufsteigender Feuchte, Nachkriegsbauten an Wärmebrücken und Flachdächern, Neubauten an Restfeuchte und zu dichter Gebäudehülle. Wer weiß, in welcher Epoche ein Haus gebaut wurde, weiß, wo er zuerst hinschauen muss.

Was eine Begutachtung kostet, steht im Ratgeber: Was kostet ein Bausachverständiger? Der Stundensatz liegt zwischen 90 und 180 Euro, die Gesamtkosten beginnen bei 750 Euro und richten sich nach Objekt und Umfang.